Wem obliegt die Durchführung von Schönheitsreparaturen in einer Mietwohnung?

Grundlegende gesetzliche Regelungen zum Mietvertrag finden sich im bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ab den §§ 535 ff. Die Hauptpflicht des Vermieters besteht darin, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren, ihm diese in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Zur Erhaltung gehören auch die sogenannten Schönheitsreparaturen. Per Mietvertrag kann der Vermieter dem Mieter diese Schönheitsreparaturen übertragen. Maßstab dabei ist, dass der Mieter als Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligt wird. Überlässt der Vermieter dem Mieter eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung, so kann er die Verpflichtung zur Leistung von Schönheitsreparaturen nicht auf den Mieter per Formularklausel im Mietvertrag überwälzen, wenn er ihm keinen angemessenen Ausgleich gewährt (so das Urteil des zuständigen VIII. Zivilsenates des Bundesgerichtshofes vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14). Dieser Ausgleich soll den Mieter so stellen, als hätte ihm der Vermieter eine renovierte Wohnung überlassen. Erhält der Mieter keinen Ausgleich, so ist er bei Rückgabe der Wohnung benachteiligt, wenn er die Wohnung in einem renovierten, also besseren Zustand zurück geben müsste.

Kürzlich lag dem BGH ein Fall zur Entscheidung in letzter Instanz vor, bei dem dem Mieter eine bei Mietbeginn nicht renovierte Wohnung mit Gebrauchsspuren von der Vormieterin übergeben worden ist. Die Vermieterin – hier Klägerin – verwendete einen Formularmietvertrag, der regelte, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen. Mit der Vormieterin hatte der Mieter zudem eine „Renovierungsvereinbarung“ getroffen.

Am Ende seiner Mietzeit führte der Mieter Schönheitsreparaturen durch. Die Klägerin rügte diese als mangelhaft. Sie beauftragte einen Malerbetrieb mit Nacharbeiten zu Kosten von 799,89 €. Die Klägerin forderte vom Mieter – hier Beklagter – Erstattung dieser Kosten als Schadensersatz wegen nicht beziehungsweise mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen. Der Beklagte berief sich auf die zitierte Rechtsprechung des BGH und erklärte, dass die Formularklausel bezüglich der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist.

Die Klägerin wiederum verwies auf die zwischen dem Beklagten und der Vormieterin im Jahr 2008 getroffene „Renovierungsvereinbarung“ und darauf, dass die einschlägige BGH-Rechtsprechung hier keine Anwendung findet.

Die Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Beklagte u.a. sein Klageabweisungsbegehren weiter.

Der VIII. Zivilsenat des BGH hob das Berufungsurteil auf und entschied, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. Eine solche „Vornahmeverpflichtung“ führe nämlich dazu, dass der Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters gehalten wäre und die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. Eine derartige Vereinbarung von Mieter und Vormieter ist allein auf ihr Verhältnis zu einander beschränkt. Sie hat keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietver-trag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen; insbesondere dann nicht, wenn der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben (BGH-Urteil vom 22.08-2018 – VIII ZR 277/16).

Dirk Gräning

Rechtsanwalt

Quelle: Pressestelle des BGH, Pressmitteilung vom 22.08.2018 – Nr. 138/2018

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