gesonderte Ausweisung haushaltsnaher Dienstleistungen in der Betriebskostenabrechnung

Alljährlich rechnet der Vermieter gegenüber seinem Mieter die Neben- und Verbrauchskosten ab. Mit dieser Nebenkostenabrechnung werden auch einzelne Betriebskosten, die sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen darstellen, abgerechnet. Solche haushaltsnahen Dienstleistungen kann der Mieter in seiner jährlichen Steuererklärung berücksichtigen. Das Landgericht Berlin hatte nun zu entscheiden, ob der Mieter von dem Vermieter eine entsprechende steuerliche Bescheinigung nach § 35 EStG oder eine Aufschlüsselung einzelner Betriebskostenarten als Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen verlangen kann.

Der Mieter einer Mietwohnung in Berlin hatte eine Betriebskostenabrechnung erhalten, in der die auf ihn umgelegten Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen nicht gesondert ausgewiesen waren. Er forderte sodann seinen Vermieter auf, ihm eine Bescheinigung zu erteilen, die diese Kostenpositionen enthält. Der Vermieter weigerte sich indes. Er berief sich auf eine Klausel im Mietvertrag, wonach der Vermieter keine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen zu erteilen hat.

Der Mieter, unzufrieden darüber, klagte. Das angerufene Amtsgericht Charlottenburg wies die Klage mit Urteil vom 30.09.2016 ab. Das Amtsgericht verwies darauf, dass eine solche gesonderte Bescheinigung nicht notwendig sei, denn der Mieter könne die begehrte Steuerminderung auch auf Grundlage der bereits erteilten Nebenkostenabrechnung geltend machen. Die hiergegen eingelegte Berufung des Mieters hatte Erfolg.

Das Landgericht Berlin hob mit Urteil vom 18.10.2017 zum Aktenzeichen 18 S 339/16 die Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg auf.

Das Landgericht Berlin entschied, dass der Mieter Anspruch auf Erteilung einer Bescheinigung hinsichtlich der in der Betriebskostenabrechnung in Rechnung gestellten Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen hat. Allerdings muss es sich dabei weder um eine Steuerbescheinigung nach § 35a EStG handeln, noch müssen einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich als Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen durch den Vermieter bezeichnet werden. Nach Auffassung des Landgerichts Berlin reicht es aus, wenn der Vermieter einige Positionen, wie „Nebenkosten Frischwasser“, „Nebenkosten Entwässerung“ sowie „sonstige Betriebskosten“ hinreichend erläutert. Hier muss der Vermieter diese Kosten dann in der Weise aufschlüsseln, dass der Mieter den jeweiligen Anteil der Dienstleistung als steuerlich absetzfähige Aufwendungen erkennen kann. So sind generell in der Position „Nebenkosten Entwässerung“ regelmäßig nicht die anteiligen Kosten für Arbeiten an Zu- und Ableitungen für Wartungen und ähnliches, die abzugsfähig sind, ersichtlich. „Sonstige Betriebskosten“ sind nur abzugsfähig, soweit sie für Wartungen von Anlagen aufgewandt werden. Das Landgericht Berlin ist der Meinung, dass diese Erläuterungen für den Vermieter mit keinem großen Aufwand verbunden sind.

Dem Mieter wiederum kann nicht zugemutet werden, dass er selbst die Hausverwaltung aufsucht und eigenständig die Zuordnung aufgrund von Einzelbelegen vornimmt. Die hier gegenständliche Klausel im Mietvertrag sieht deshalb das Landgericht Berlin als unwirksam an, weil der Mieter durch diese Klausel unangemessen benachteiligt und die Klausel zudem überraschend sei (§§ 307, 305 BGB).

Nach diesem Urteil hat der Vermieter die Wahl, die jeweils umgelegten Kosten in der Betriebskostenabrechnung so aufzuschlüsseln, dass der Mieter zur Geltendmachung von haushaltsnahen Dienstleistungen in seiner Steuererklärung in der Lage ist. Andererseits kann der Vermieter der Betriebskostenabrechnung auch eine Bescheinigung beifügen, in der eine solche Auflistung vorgenommen wird.

Das Landgericht Berlin hat ausdrücklich die Revision zum BGH zugelassen, so dass die Entscheidung noch nicht rechtskräftig ist. Bis dato gibt es Einzelentscheidungen von Amtsgerichten, die im Unterschied zum Landgericht Berlin entschieden haben, dass der Vermieter die auf haushaltsnahe Dienstleistungen entfallenen Nebenkosten ausdrücklich als solche bezeichnen muss. Umstritten unter den Gerichten ist, inwieweit der Vermieter für das Ausstellen einer Bescheinigung eine Vergütung verlangen darf.

Fazit:

Die Frage der Geltendmachung von haushaltsnahen Dienstleistungen bezüglich umgelegter Kosten in der Betriebskostenabrechnung ist für den Mieter von großer praktischer Bedeutung. Eine abschließende Klärung durch den BGH im Rahmen des Revisionsverfahrens ist wünschenswert. Vermieter sollten auf möglichst transparente Weise zur Vermeidung von wiederholten Rückfragen seitens der Mieter die Aufschlüsselung der Kosten in der Betriebskostenabrechnung so vornehmen, dass der Anteil der umgelegten Arbeitskosten (beispielsweise Hausmeisterkosten, Wartungskosten für den Aufzug u.a.) ausgewiesen werden, ohne dass zusätzliche Kosten für den Mieter entstehen. Mieter sollten vor allem dann auf einer Bescheinigung/Aufschlüsselung bestehen, wenn der Anteil der umgelegten Arbeits-/Wartungskosten hoch ist.

Wichtiger Hinweis: Der Artikel dient ausschließlich der allgemeinen und persönlichen Information. Er kann die individuelle Beratung und Beurteilung der Sach- und Rechtslage des konkreten Einzelfalls nicht ersetzen. Der Autor übernimmt auch keinerlei Gewähr und keine Haftung, die aus einer Verwendung der bereitgestellten Informationen resultieren. Der Autor gibt weder rechtliche noch steuerrechtliche Empfehlungen, mit denen eine Mandatsbeziehung begründet wird. Dessen ungeachtet sind sämtliche Informationen mit größter Sorgfalt und bestem Wissen und Gewissen erhoben und weitergegeben worden.