Mietbürgschaften – Teil 2

In unserem Artikel im August 2013 (Vorsicht bei Mietbürgschaften) hatten wir einen Überblick über das Thema Mietbürgschaften gegeben. Hierbei ging es insbesondere um die Frage, bis zu welcher Höhe der Bürge für die Mietschulden des Mieters haftet.

§ 551 Abs. 1 BGB sieht hier eine Begrenzung der Haftung bei gestellten Mietsicherheiten bis zu einer Höhe von drei Monatsmieten (Nettokaltmieten) vor. Diese gesetzlich vorgeschriebene Begrenzung gilt für alle Mietsicherheiten, auch für Mietbürgschaften, und zwar auch dann, wenn der Vermieter mehrere Sicherheiten nebeneinander verlangt.

Der Bundesgerichtshof hat von dieser Haftungsbegrenzung bisher zwei Ausnahmen gemacht und zwar in einem Fall, in dem die Bürgschaft vom Bürgen freiwillig und unaufgefordert bei Vertragsschluss gestellt worden war und in einem weiteren Fall zur Abwendung einer fristlosen Kündigung des Mieters nach Vertragsschluss.

In einem kürzlich von unserer Kanzlei als Beklagtenvertreter geführten Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Köpenick, Urteil vom 09.10.2013 – 15 C 64/13 – nahm die Klägerin, ein Berliner Vermieter, unseren Mandanten für die Mietschulden seines Sohnes in Anspruch.

Der Sohn unseres Mandanten hatte mit der Klägerin einen Mietvertrag geschlossen. Diesen machte die Klägerin neben der zu stellenden Barkaution jedoch noch von einer Bürgschaft abhängig, da der Sohn unseres Mandanten nur über ein geringes Einkommen verfügte. So unterzeichnete unser Mandant seinerzeit die dem Mietvertrag beigefügte Bürgschaftserklärung, die eine Haftung für sämtliche Mietschulden vorsah.

Die Klägerin kündigte dem Sohn unseres Mandanten das Mietverhältnis im Oktober 2012 fristlos wegen Zahlungsverzugs und forderte von unserem Mandanten insgesamt noch rund 4.000 EUR.

Das Amtsgericht Köpenick wies die Klage ab. Ausschlaggebend war, dass unser Mandant die Bürgschaft seinerzeit gerade nicht freiwillig und unaufgefordert anbot. Das Gericht war der Auffassung, dass die Bürgschaftserklärung deshalb wegen des Verstoßes gegen die gesetzliche Haftungsbegrenzung unwirksam ist. Hierzu führte das Gericht unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus: „Der Vermieter darf den Abschluss des Mietvertrages über Wohnraum jedoch nicht davon abhängig machen, dass der Mieter neben einer Barkaution zusätzlich eine Bürgschaft für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis stellt.“

Die noch nicht rechtskräftige Entscheidung des Amtsgerichts Köpenick ist unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nach hiesiger Auffassung völlig zu Recht ergangen.

Dirk Gräning

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