Mietvertrag und Mietvertragsklauseln

Durch Klauseln in Verträgen werden die einzelnen Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter ausgestaltet. Solche zu vereinbarenden Klauseln allerdings dürfen keine Seite unangemessen benachteiligen. So hatte der BGH darüber zu befinden, ob eine Verlängerung der gesetzlichen Verjährungsfrist von Vermieteransprüchen in Mietvertragsformularen wirksam vereinbart werden kann.

Der BGH hat am 08.11.2017 mit Urteil zum Az. VIII ZR 13/17 entschieden, dass die Verlängerung der gesetzlichen Verjährung von Vermieteransprüchen in Mietvertragsformularen unwirksam ist, weil eine solche Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt. Gemäß § 548 BGB verjähren alle Ersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter nach Rückgabe der Mietsache binnen einer sechsmonatigen Verjährungsfrist. Durch eine entsprechende AGB-Klausel im Mietvertrag kann diese Frist grundsätzlich nicht verlängert werden.

In dem dieser Entscheidung zugrunde gelegten Fall war die Beklagte Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin seit 2003. Nach Kündigung des Mietverhältnisses durch die Mieterin erhielt die klagende Vermieterin die Wohnung Ende Dezember 2014 zurück. Mit erst im Oktober 2015 zugestellter Klage nahm die Klägerin die beklagte Mieterin auf Zahlung von Schadenersatz in Höhe von rund 16.000,00 € wegen Schäden an der Wohnung in Anspruch.

Die beklagte Mieterin ihrerseits bezog sich auf § 548 Abs. 1 BGB und erhob die Einrede der Verjährung. Die Vermieterin verwies sodann auf die im Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung, nach welcher Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache erst in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren (analog der Mieteransprüche auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen).

Die von der Vermieterin erhobene Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Mit zugelassener Revision verfolgte die Klägerin ihr Zahlungsbegehr beim BGH weiter.

Der BGH indes entschied, dass eine Regelung in einem Formularmietvertrag, durch die ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene sechsmonatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Mietsache verlängert, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Diese Klausel im Formularmietvertrag erschwert den Eintritt der Verjährung in zweifacher Hinsicht. Zum einen wird die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von 6 auf 12 Monate laut Vertrag verdoppelt. Zum anderen verändert die Mietvertragsklausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie auf das Mietvertragsende abstellt und nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Mietsache. Diese Regelungen stellen deshalb eine unangemessene Benachteiligung des beklagten Mieters dar, da sie mit den wesentlichen Grundgedanken des § 548 BGB nicht vereinbar sind. Deshalb führt diese Klausel auch zur Unwirksamkeit.

Ausdrücklich regelt § 548 Abs. 1 BGB eine kurze Verjährung für die Ansprüche des Vermieters, weil damit die berechtigten Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung eines Mietverhältnisses begründet sind. Der Mieter kann in der Regel nach Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf die Wohnung keinen Rückgriff mehr nehmen und kann insoweit auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen.

Dem gegenüber aber hat der Vermieter ab Rückgabe der Mietsache die Möglichkeit, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Veränderung der Mietsache zustehen. Innerhalb einer sechsmonatigen Verjährungsfrist kann er entscheiden, ob er Ansprüche durchsetzen oder erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Der BGH kann nicht erkennen, dass eine solche Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz vorgesehenen Verjährungsfrist von 6 Monaten erfolgen kann. Es war ausdrücklich erklärtes Ziel des Gesetzgebers – unter Berücksichtigung der Interessen sowohl von Mieter als auch Vermieter – mit der kurzen Verjährungsregelung aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klärung über eventuell bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen.

Zudem hatte die Klägerin darauf verwiesen, dass schließlich Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen erst in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren würden. Insoweit wäre eine Verlängerung der Verjährungsfrist in Bezug auf Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache rechtens. Hierzu wies der BGH darauf hin, dass eine spiegelbildliche Verlängerung beider Verjährungsfristen nicht im Einklang mit dem berechtigten und zentralen Interesse des Mieters an einer möglichst kurzen an die Rückgabe der Mietsache anknüpfenden Verjährungsfrist steht, da Ersatzansprüche des Vermieters m Sinne des § 548 (1) BGB praktisch sehr bedeutsam seien, Streitigkeiten über Wegnahme von Einrichtung und Aufwendungsersatz des Mieters gem. § 548 (2) BGB hingegen deutlich seltener vorkommen.

Quelle: BGH Pressemitteilung vom 08.11.2017

Wichtiger Hinweis: Der Artikel dient ausschließlich der allgemeinen und persönlichen Information. Er kann die individuelle Beratung und Beurteilung der Sach- und Rechtslage des konkreten Einzelfalls nicht ersetzen. Der Autor übernimmt auch keinerlei Gewähr und keine Haftung, die aus einer Verwendung der bereitgestellten Informationen resultieren. Der Autor gibt weder rechtliche noch steuerrechtliche Empfehlungen, mit denen eine Mandatsbeziehung begründet wird. Dessen ungeachtet sind sämtliche Informationen mit größter Sorgfalt und bestem Wissen und Gewissen erhoben und weitergegeben worden.